Тема "умных" технологий для зданий сегодня сверхпопулярна. К ней обращаются на всех уровнях: от простых потребителей до крупных бизнесменов и высоких правительственных чиновников. Одни видят в ней торжество прогресса и возможность сделать свою жизнь максимально комфортной, другие надеются оптимизировать бизнес-процессы или решить наболевшие проблемы жилищно-коммунального сектора. Для подобного оптимизма существуют все предпосылки: по различным оценкам, российский рынок коммерческой "интеллектуальной" недвижимости растет на 10-20% в год. По прогнозам, такой рост должен сохраниться на протяжение еще как минимум 4-5 лет. Устойчивый спрос наблюдается и на системы для частных домов и квартир.

В то же время представители многих компаний, занятых автоматизацией зданий, утверждают, что окончательно этот рынок в России еще не сформирован и находится сейчас на начальном этапе. По мнению Александра Широкова, директора департамента интеллектуальных зданий компании "Крок", в настоящий момент правомернее говорить не столько об отечественном рынке ИЗ, сколько о сегменте создания автоматизированных решений по управлению инженерным оборудованием и контролю подсистем дома внутри строительного рынка.

Более того, существует мнение, что как таковых "интеллектуальных" зданий в России вообще пока нет. Чаще всего подобное суждение характерно для представителей иностранных компаний. В частности, Николай Русанов, заместитель генерального директора Clipsal Integrated Systems, отмечает: "Умные здания" в России на данный момент мне не известны. Есть множество проектов с неплохой системой диспетчеризации в самых разных отраслях, но это не "умные" здания. Похожей позиции придерживается и Игорь Кривопуск, директор департамента инженерных систем Computer Mechanics, полагающий, что рынок систем BMS (Building Management Systems) в России пока еще слишком мал, чтобы можно было говорить о реальных выполненных проектах, сильно сегментируя их по типам.

Между тем, за рубежом "интеллектуализация" зданий, какими бы они ни были — жилыми или офисными, давно стала одной из главных тенденций на рынке недвижимости, и требование по инсталляции "умных систем" там уже практически обязательно. На Западе выгодно продать коттедж или квартиру, не оснащенную, например, системами контроля водоснабжения и энергопотребления, либо сдать офис в здании, в котором отсутствуют аналогичные решения, невозможно в девяти случаях из дести.

Мировой рынок "интеллектуальных зданий"

Источник: CNews Analytics, 2008

По подсчетам аналитиков исследовательских компаний, еще на рубеже тысячелетий в страны Евросоюза, США и Японию поставлялось более 80% всех производимых в мире "интеллектуальных" устройств. Таким образом, на весь остальной мир приходилось менее 20%. Какова была здесь доля России — можно только догадываться, но вряд ли она исчислялась даже несколькими процентами. Сегодня ситуация, конечно, изменилась в лучшую сторону, однако по-прежнему автоматизированных и информатизированных зданий в нашей стране очень немного. Так, не более 10% московских офисных комплексов можно отнести к разряду "интеллектуальных". Частные "умные дома" пока присутствуют только в секторе элитного жилья и также не слишком заметны на рынке недвижимости.

"Умный дом" — "Интеллектуальное здание"

Термины "умный дом" (Smart House) и "интеллектуальное здание" (Intellegent Building) появились в США в 1980-х годах, скорее, как маркетинговые понятия, и с тех пор таковыми и остаются. Ни в одном нормативном документе подобные определения не встречаются. Тем не менее, это вполне "живые" обозначения, под которыми подразумевают конкретные реалии. Так, "умным домом" принято называть автоматизированный и управляемый из одного центра частный коттедж или квартиру. Другими словами, это относительно локализованная площадка. "Интеллектуальное здание", по сути, обладает аналогичными техническими признаками, но, как правило, здесь речь идет о больших комплексах, к каковым можно отнести офисные центры и многоквартирные дома.

Отличительным свойством, характеризующим "интеллект" здания, является отлаженное действие всех его систем через единую систему диспетчеризации (BMS), иначе говоря, их тесная интеграция. Необходима и интерактивная связь с пользователем. Без учета этих параметров весь проект превращается в набор несвязанных друг с другом устройств.

Кроме того, согласно американской традиции, к современным автоматизированным зданиям относят те из них, которые при всех названных условиях имеют не менее 15 тыс. точек контроля (data points), то есть головной процессор получает информацию от 15 тыс. датчиков, установленных в критичных местах. В то же время, по утверждению Алексея Тимакова, управляющего директора компании "Армо-Групп", такое деление довольно условно. "Не стоит думать, что когда в здании не установлена та или иная система, или количество точек меньше, то оно теряет статус "интеллектуального". В конце концов, избыточность технологических решений не менее вредна, чем и их недостаток, тем более что это серьезно поднимает стоимость проекта", — уверяет Алексей Тимаков.

Несмотря на существенную разницу в размерах, назначении и обусловленных ими специфик инсталляции, в последние несколько лет оба направления "интеллектуализации" зданий смыкаются. По словам Виктора Гутмана, технического директора компании "ИнтернетДом", происходит это потому, что предоставляемые сервисы уже могут использоваться непосредственно в квартирах. Речь идет об управлении стандартным набором инженерных систем (кондиционирования, вентиляции), о контроле водоснабжения, электроснабжения и т.д. Диспетчерская служба или охрана может следить за текущими внутренними процессами. В самой квартире "умные" системы выступают в качестве дополнительных. Одновременно подобные дома предоставляют жильцам и ряд новых сервисов — например, легко могут быть реализованы функции отеля — скажем, заказ чего-либо из квартиры по внутренней связи. "Безусловно, все это относится к элитным домам. Но квартиры в таких зданиях часто покупаются как еще одно жилье, в них редко живут постоянно. При долгом же отсутствии хозяев возможность дистанционного контроля работы оборудования становится весьма актуальной", — говорит Виктор Гутман.

Земля обетованная

Главным полем применения систем "интеллектуального здания" на сегодняшний день является коммерческая недвижимость. По различным оценкам, на этот сегмент приходится от 70 до 90% всех "интеллектуальных зданий" России. В первую очередь, рост происходит в Москве, где несколько лет назад начался бум высотного строительства. За эти годы изменилась и сама концепция офисного здания. Как поясняет Алексей Тимаков, сегодня это многофункциональный комплекс, куда, помимо офисной части, входят еще гостиница (4-5*), апартаменты, торгово-развлекательный центр и обязательно подземный паркинг. Такое здание "живет" не "с девяти до шести", как раньше, а 24 часа в сутки. Соответственно, возрастают энергопотребление, нагрузка на системы и требования к комфорту и безопасности. Поэтому как раз здесь "интеллектуальные технологии" наиболее востребованы, ведь они позволяют снизить затраты на 30% и даже более. В конечном итоге это ведет к окупаемости "интеллектуальной надстройки" в течение 4-7 лет, что, кстати, вполне сопоставимо с ситуацией, скажем, в США, где цены на электричество при этом существенно выше, чем в России. Расширению использования систем автоматизации в многоэтажных зданиях способствует и его официальное закрепление в СНиПах.

Перспективность "высотного" направления не вызывает сомнения, тем более, учитывая планы московского правительства превратить столицу чуть ли не во второй Нью-Йорк. Однако лишь немногим российским интеграторам удается этим воспользоваться. Строительство суперсовременных небоскребов чаще всего поручают опытным иностранным компаниям. Последние же предпочитают доверять автоматизацию объектов своим проверенным субподрядчикам. Вот и получается, что "интеллектуализация" таких зданий, как башня Б63 в комплексе "Федерация", отечественными подрядчиками является, скорее, счастливым исключением.

Стараются не отставать от Москвы и регионы. Существует даже мнение, что спрос постепенно смещается именно в направлении региональных рынков. Так, по словам Александра Широкова, в последнее время из всех проектов по автоматизации зданий, реализованных компанией "Крок", на регионы пришлось около половины. В то же время сегодня уже не только столичные компании "окучивают" регионы, медленно, но верно набирают силу и местные интеграторы.

В отличие от "интеллектуализации" вновь возводимых объектов, ситуация с переоборудованием старых зданий, построенных без учета возможностей автоматизации, под современные "интеллектуальные офисы" выглядит не столь ясно. "Здесь все чрезвычайно индивидуально и необходимо учитывать конкретные факторы, — объясняет Алексей Тимаков. — В частности крайне важно территориальное расположение здания: например, нет смысла "интеллектуализировать" офисный центр класса "C" где-нибудь на окраине Москвы, поднимая, таким образом, стоимость его аренды. Совсем другое дело — в пределах Садового кольца".

Своим видением положения дел на рынке "вторичной" офисной недвижимости поделился и Михаил Трифонов, глава представительства Delta Controls в России. Он полагает, что благодаря проявлению пристального внимания к аспекту ее улучшения и осовременивания кардинально изменилось само понятие "интеллектуального здания". Теперь оно включает в себя и реконструкцию давно построенных объектов с решением вопросов энерго- и ресурсосбережения, снижения расходов на эксплуатацию, создания распределенных систем управления комплексами зданий, позволяющих получить полную финансовую отчетность по эксплуатирующемуся комплексу.

Главное — опыт и профессионализм

За последние два-три года количество успешно проведенных интеграций "интеллектуальных" систем в России существенно увеличилось, что вызвано, с одной стороны, ростом строительного рынка, а, с другой стороны, освоением новых направлений, таких как переоснащение старых офисных зданий и строительство крупных бизнес-центров в регионах. В свою очередь, это спровоцировало приход в Россию новых вендоров, а также появление на отечественном рынке новых компаний-интеграторов. В то же время "старые" игроки заметно развили новые компетенции.

Так, в 2007 году в России обосновался канадский производитель Delta Controls, а некоторые российские компании, занимавшиеся ранее системной интеграцией, стали предлагать услуги по автоматизации инженерных систем зданий. По словам Александра Широкова, одним из наиболее существенных направлений развития департамента интеллектуальных зданий компании "Крок" в последнее время стало увеличение номенклатуры предлагаемых решений. "На сегодняшний день в "интеллектуальных" проектах "Крок" работает более 200 человек из разных департаментов. Штат немаленький, но необходимый любому крупному игроку на рынке автоматизации инженерной аппаратуры. Для достижения высокого результата комплексной работы систем здесь многое приходится делать собственными силами", — добавляет специалист.

Согласен со своим коллегой и Николай Русанов из Clipsal. Он подчеркивает, что самое сложное — когда часть проектных работ делает компания, не желающая ничего знать об интегрированных системах (еще хуже, если компания ошибается, думая, что знает это). По его словам, необходим строгий подход с точки зрения выставления и соблюдения технических требований к оборудованию. Причем, компаний, желающих исполнить роль интегратора, сегодня настолько много, что заказчикам, дабы подобрать подходящего подрядчика, приходится проводить тендер в несколько этапов. "Популярность "интеллектуальных" технологий обуславливает приток в сферу автоматизации жилья неквалифицированных организаций, претендующих на создание качественных решений, — замечает Виктор Гутман. — Это наиболее заметно в рамках частных "умных домов". Такой подход, в итоге, подрывает доверие заказчика к самой идеи дома с "интеллектом".

Стандартный подход

Безусловно, у каждой крупной и давно работающей на рынке компании существуют свои типовые решения для схожих проектов. Игорь Кривопуск из Computer Mechanics считает, что главная польза таких решений в легкости их тиражирования в однотипных ситуациях, что экономит время и деньги. "У опытных интеграторов многие ситуации настолько отработаны, что порядок их прохождения доведен практически до автоматизма, — добавляет Виктор Гутман. — В частности, у нас выпущены специальные брошюры для наших сотрудников, где по пунктам расписано создание той или иной системы автоматизации".

По признанию большинства профессионалов, наиболее часто автоматизации подвергаются климат-контроль, управление водой и светом, управление доступом. В частном секторе в "джентльменский набор" добавляются еще и решения мультирум, многозонное аудио/видео. Одно из главных правил заключается в реализации именно тех функций, которые необходимы заказчику. Далее все системы должны действовать как единый организм, что подразумевает начало работ на этапе проектирования либо глобальную переделку всего комплекса. Поставить сначала все системы, а затем пытаться их интегрировать вряд ли удастся.

С технической точки зрения построение "интеллектуальной" системы чаще всего выполняется по классической трехуровневой схеме. Нижний уровень — так называемый "полевой" — представлен различными датчиками и исполняющими устройствами. Далее идет уровень сетевых контроллеров, по которым информация транслируется на самый верхний, административный, уровень и обратно. При желании можно создать и виртуальный пульт управления в виде вэб-страницы. Все части системы объединены через СКС и осуществляют связь между собой посредствам протоколов: как правило, европейского LonWorks или американского BACNet. Их главное преимущество — открытость стандарта, что в эпоху массовых решений наиболее востребовано.

Нетипичный случай

"Интеллектуальные" системы активно применяются в корпоративном секторе, а также сегменте элитного жилья. А что же сектор массовых "бетонных коробок"? К сожалению, даже несмотря на все усилия правительства, которое неоднократно подчеркивало высокую роль ИТ в сфере ЖКХ, в частности в рамках соответствующего нацпроекта, компании, представляющие услуги и решения для "интеллектуальных зданий", коммунальным хозяйством интересуются редко. Причина банальна — нехватка средств у эксплуатирующих организаций, а также малая заинтересованность девелопперов, старающихся максимально снизить себестоимость квадратного метра массового жилья (в том числе и за счет отказа от использования новых технологий).

Тем не менее, и здесь есть определенные успехи. В конце концов, при должном подходе данный сектор оказывается чрезвычайно выгодным. Об этом говорит, например, опыт "АРМО-Групп". Предложенное специалистами этой компании решение по экономии теплоэнергии было признано типовым среди эксплуатирующих государственных организаций Санкт-Петербурга.

Еще один позитивный пример — инициатива компании Kraftway в области "интеллектуализации" больших жилых комплексов. В 2007 году российский производитель выпустил продукт, "предназначенный для контроля и регистрации эксплуатационных параметров инженерных систем и систем безопасности жилого дома". Помимо этого, программно-аппаратный комплекс может управлять видеонаблюдением. Данное решение не получила какого-то специального маркетингового названия и пока именуется "объектовый концентратор информации" (ОКИ). Как пояснил Ренат Юсупов, вице-президент Kraftway по технологиям, базой для создания ОКИ послужила концепция, согласно которой в качестве потенциального объекта применения "умных" технологий рассматривается пресловутая панельная многоэтажка. По сути, это решение представляет собой открытую платформу, куда по желанию клиента можно добавлять необходимые в той или иной ситуации модули. Концентратор снабжен блоком контроля датчиков (всего их может применяться до 1020), flash-накопителем, разного рода коммутаторами, позволяющими беспрепятственно переводить сигнал с витой пары на медь и обратно. Информация, поступающая с датчиков, подается на пульт в диспетчерскую. Кроме того, система способна вести учет потребления ресурсов.

Как рассказали в компании, одна из главных трудностей при создании концентратора заключалась в необходимости учесть регламенты предоставления информации во все подключаемые ведомства. Это и МВД, и коммунальные службы, и ФСБ, и служба пожарной охраны. Другой трудностью явился огромный массив данных, поступающих с видеокамер, который требует накопителей емкостью до нескольких сотен терабайт. Плюс — возникает проблема персонифицированного доступа к данным. Сегодня по Москве в рамках программы "Безопасный город" действуют около 120 инженерно-технических центров, куда на архивные серверы стекаются сжатые видеофайлы. При этом каждая из ответственных структур получает доступ к записям через свой собственный шлюз.

Соотношение рынка "интеллектуальных" офисов в Москве и Париже

Город	Москва	Париж
2007 год	6,8 млн кв. м.	68 млн кв. м. (около 20% всех офисных зданий)
2010 год (прогноз)	около 14 млн кв. м.	~50% *

- согласно директиве Евросоюза по сбережению электроэнергии "Энергетические характеристики зданий", принятой в 2006, к 2026 году 100% всех офисных зданий должно быть оснащено энергосберегающими автоматизированными аппаратами

Источник: Jones Lang LaSalle, 2007

Однако, несмотря на все сложности, перспективы у ОКИ довольно-таки неплохие. "Когда мы выпустили наш объектовый концентратор информации, — рассказывает Ренат Юсупов. — Ниша таких аппаратов была практически свободна. Честно говоря, за время, прошедшее с тех пор мало что изменилось. Думаю, в первую очередь, это связано с большими материальными и интеллектуальными затратами на создание подобных систем. Не многие существующие на рынке компании могут себе их позволить".

"Скоростной" рынок

По оценке CNews Analytics, оборот мирового рынка "интеллектуальных" систем и услуг автоматизации зданий при условии его роста примерно на 6% в год в 2007 году составил около 23 млрд долл. При этом доля России в прошлом году составила около 465 млн долл. Потенциал же отечественного рынка оценивается примерно в 2 млрд долл.

Динамика же российского рынка "интеллектуальных зданий" за последние годы в целом выглядела следующим образом (оценка CNews Analytics на основе опроса ведущих интеграторов и производителей): в 2005 г. рост составил 20%,  в 2006 г. — 25%, в 2007 г. — 28%. По прогнозам и ожидания, за 2008 год сектор вырастет на 32%.

Динамика российского рынка "интеллектуальных зданий"

Источник: CNews Analytics, 2008

В настоящее время очевидна все возрастающая потребность в подобных решениях, которая, как свидетельствуют приведенные цифры, с каждым годом растет опережающими темпами. И дело тут не только в увеличении объемов строительства офисных зданий и элитных жилых комплексов. В "интеллектуализации" нуждаются аэропорты, заводы, больницы, вокзалы и т.д. Частично некоторые проекты здесь уже были реализованы. Однако их явно недостаточно. И сегодня практически все интеграторы оценивают перспективы рынка ИЗ как очень хорошие. Игорь Кривопуск отмечает, что диапазон решений будет только увеличиваться: от малых систем автоматики для частных домов до больших комплексных систем для целых кварталов. При этом для интеграторов решения будут усложняться, а для владельцев и эксплуатационщиков, напротив, их развитие будет следовать по пути упрощения.